Utleiers avslutning av husleieavtale

Å avslutte et boligleieforhold er ikke bare et praktisk spørsmål. Det er et område der loven setter tydelige grenser. Norsk rett gir leietakere et sterkt vern, særlig ved leie av bolig, og husleieloven er på mange punkter ufravikelig til leietakers ulempe. Utleier står derfor ikke fritt til å avslutte leieforholdet, men må ha grunnlag i lov eller avtale.

Samtidig kan utleier ha fullt legitime grunner til å bringe leiefor holdet til opphør. Leieavtalen kan være tidsbestemt og utløpt, det kan foreligge saklig grunnlag for oppsigelse, eller leietaker kan ha misligholdt avtalen så alvorlig at heving er aktuelt.

Tidsbestemt og tidsubestemt husleieavtale

Etter husleieloven § 9-1 kan leieavtaler inngås for bestemt eller ubestemt tid. En tidsbestemt avtale har et fastsatt opphørstidspunkt og opphører som utgangspunkt uten oppsigelse ved utløpet av avtaletiden. En tidsubestemt avtale løper derimot til den blir sagt opp eller hevet.

For bolig gjelder det som hovedregel et krav om at en tidsbestemt avtale må ha en varighet på minst tre år, jf. husleieloven § 9-3. Loven gjør unntak blant annet for lofts- eller sokkelbolig i enebolig eller bolig i tomannsbolig når utleier bor i samme hus, og der husrommet skal brukes av utleier selv eller noen i husstanden ved leie tidens utløp. Det kan også foreligge annen saklig grunn for kortere tidsavgrensning.

Dersom vilkårene for tidsbestemt leie ikke er oppfylt, skal avtalen anses som tidsubestemt. Det kan få stor betydning for utleier. En avtale som formelt er tidsbestemt, men rettslig må anses som tidsubestemt, kan ikke bringes til opphør ved passivt å vente på utløpsdatoen. Da kreves i stedet gyldig oppsigelse eller heving. Etter husleieloven § 9-2 må det dessuten fremgå skriftlig av den tidsbestemte leieavtalen at den ikke kan sies opp i den avtalte leieperioden. Dersom dette ikke er opplyst, kan avtalen bli oppsigelig før avtaletidens utløp. Hvis leie taker blir boende i mer enn tre måneder etter utløpet uten at utleier skriftlig krever fraflytting, går avtalen over til å bli tidsubestemt.

Det er altså viktig at utleier aktivt håndterer avslutning av tidsbestemte avtaler for å unngå util siktet overgang til tidsubestemt leieavtale.

«En tidsubestemt avtale løper til den blir sagt opp eller hevet»

Oppsigelse av tids ubestemt leieavtale

Ved tidsubestemte leieavtaler kan utleier ikke si opp uten saklig grunn. Det følger av husleieloven § 9-5. Utleier kan si opp dersom:

• husrommet skal brukes som bolig av utleier selv eller noen i husstanden

• riving eller ombygging gjør at husrommet må fravikes

• leietaker har misligholdt leie avtalen

• det foreligger en annen saklig grunn til å si opp

Typiske eksempler på mislighold er manglende husleiebetaling, brudd på husordensregler, ved varende støy, forsømt vedlikehold, ulovlig fremleie eller bruk av boligen i strid med avtalen. Et typisk eksempel på «annen saklig grunn» er at boligen skal selges.

Formkravene til utleiers opp sigelse følger av husleieloven § 9-7. Oppsigelsen må være skriftlig og begrunnet. Den må også opplyse om at leietaker kan protestere skriftlig innen én måned etter mottak, og at manglende protest medfører at leie taker mister retten til å gjøre gjeldende at oppsigelsen er i strid med loven. Det må videre fremgå at utleier da kan begjære tvangsfravikelse.

Oppfyller ikke oppsigelsen disse formkravene, er den ugyldig og får ingen rettsvirkning — selv om utleier ellers har saklig grunn til å si opp leieforholdet. Flytter leietaker frivillig, anses oppsigelsen likevel som godtatt.

Dersom leietaker protesterer innen fristen, kommer husleie loven § 9-8 til anvendelse. Utleier må da enten frafalle oppsigelsen eller bringe saken inn for Husleie tvistutvalget (HTU) innen tre måneder etter at protestfristen utløp. Gjør utleier ikke det, faller oppsigelsen bort. Kommer saken inn for HTU, prøves både om oppsigelsen er lovlig og om den eventuelt må settes til side som urimelig.

Heving

Heving er en mer inngripende opphørsform enn oppsigelse. Ved heving opphører leieforholdet med umiddelbar virkning, uten oppsigelsestid, og leietaker kan pålegges å flytte straks. Hevingserklæringen må være skriftlig og angi hevingsgrunnen.

Heving kan brukes både ved tidsbestemte og tidsubestemte leieavtaler. Også en tidsbestemt avtale kan derfor heves før avtalt utløpsdato dersom vilkårene for heving er oppfylt.

Etter husleieloven § 9-9 kan heving bare skje ved vesentlig mislighold. Det kan blant annet være tale om vesentlig betalingsmislighold, alvorlig forsømmelse av vedlikeholdsplikten eller annen alvorlig skade eller sjenanse etter skriftlig advarsel, ulovlig over latelse av bruken til andre, eller bruk av husrommet i strid med avtalen uten at forholdet opphører etter advarsel.

Terskelen for heving er høy. Heving er en ekstraordinær opphørsform og forutsetter at misligholdet er så alvorlig at det er rimelig å bringe leieforholdet til opphør med umiddelbar virkning. Ved ugyldig heving består leie forholdet, og leietaker har i utgangspunktet rett til å bli boende/flytte inn igjen. En for hastet eller uholdbar heving kan videre aktualisere spørsmål om erstatningsansvar dersom motparten påføres et økonomisk tap.