Rettigheter til fast eiendom kan foreldes

Det kan avtales rett til fast eiendom som f.eks. forkjøpsrett, gjenkjøpsrett, rett til fradeling eller rett til å etablere bruksrett.

Ved inngåelse av slike avtaler er det viktig å være kjent med at rettigheter kan foreldes selv om partene har ment å avtale at rettighetene skal gjelde for mange år. For spørsmål om foreldelse er det avgjørende å ta stilling til om rettigheten skal anses som en fordring (obligatorisk rettighet) og når den i så fall tidligst kan kreves oppfylt.

Fordringer er, i motsetning til tinglige krav, etter foreldelsesloven gjenstand for foreldelse. Tinglige krav som f.eks. eiendomsrett er ikke gjenstand for foreldelse og kjennetegnes ved umiddelbar rett til å råde over objektet eller utøve bruksrett til objektet uten at man trenger tiltredelse fra tredjemenn. Derimot innebærer fordring at man har rett til å få rådighet til gjenstand eller eiendom. Det må gjøres en konkret vurdering av om en rettighet er å anse som tinglig, som ikke er gjenstand for foreldelse, eller obligatorisk, som er gjenstand for foreldelse.

Den alminnelige foreldelsesfristen for fordringer er tre år. Fristen løper fra den dagen fordringshaveren tidligst har rett til å kreve oppfyllelse. Det er sentralt å skille mellom betingede og ubetingede rettigheter. Dersom rettigheten først kan brukes når et konkret vilkår er oppfylt, for eksempel offentlig godkjenning, er det nærliggende at foreldelsesfristen først løper fra tidspunktet for offentlig godkjenning. Dersom rettigheten derimot kan kreves oppfylt straks kan fristen for foreldelse starte å løpe allerede fra avtaleinngåelsen. I tillegg må man være oppmerksom på lov om løysingsrettar gir uttrykk for en hovedregel om at løsningsrettigheter faller bort etter 25 år.

«Den alminnelige foreldelsesfristen for fordringer er tre år.»

I landbruket inngås ofte avtaler med lang tidshorisont knyttet til blant annet fradeling, generasjonsskifter, naboforhold, eller framtidige driftsendringer. Dette kan eksemplifiseres med noen typiske avtaleforhold:

Det avtales ofte kjøp av tilleggsjord, tomt eller annet areal som skal fradeles. For eventuell foreldelse er det avgjørende om rettigheten er betinget av delingssamtykke, konsesjon eller et annet offentlig vedtak. En slik avtale bør derfor uttrykkelig angi hva som utløser kjøperetten, dvs. når den kan gjøres gjeldende. Det samme gjelder for avtaler som regelmessig inngås i forbindelse med generasjonsskifter bestående av at søsken får rett til å fradele tomt eller forkjøpsrett til hele eiendommen dersom den blir solgt ut av familien. Slik avtale bør også være tydelig på om rettigheten er personlig elle reell. Dvs. om den avtalte rettigheten ligger til en bestemt person eller til den som til enhver tid eier en bestemt eiendom. Videre er det viktig i slike avtaleforhold å være tydelig på skillet mellom allerede etablerte rettigheter og krav på å få etablert rettigheter. En etablert rettighet som f.eks. veirett, beiterett eller fiskerett foreldes ikke i motsetning til krav på å få etablert slike rettigheter. Risiko for foreldelse foreligger altså der rettigheten er latent.

Oppsummert det det viktig at avtaleforholdene gjøres presise for innholdet av rettigheten, herunder om den er personlig eller reell, og om det foreligger betingelser som kan få betydning for friststart for foreldelse. Det reduserer risikoen for at partene avtaler rettigheter som man trodde var langsiktige likevel viser seg å bli foreldet.