Når kan fester bli avskåret sitt krav om innløsning av festetomt ved at grunneier påberoper seg landbruksunntaket?

Tomtefestelovens utgangspunkt er at den som fester tomt til fritidshus har rett til å innløse festetomta når det har gått 30 år av festetiden og deretter for hver gang det har gått 10 nye år, samt ved utløpet av festekontrakten. Unntak fra dette utgangspunktet gjelder imidlertid for de mange som fester tomt til fritidshus som er en del av en landbrukseiendom. Dette unntaket kalles gjerne for landbruksunntaket:

Landbruksunntaket er inntatt i § 4 i forskrift om tomtefeste mm og gjelder altså bare for feste av tomt til fritidshus der tomta tilhører en landbrukseiendom. De videre vilkårene som grunneier må oppfylle for å kunne påberope seg landbruksunntaket er omfattende beskrevet i denne forskriftsbestemmelsen. Kort oppsummert er de sentrale vilkårene at grunneier dokumenterer at a) totalarealet til landbrukseiendommen er over 100 dekar medregnet festetomtene, eller har fulldyrka jord på mer enn 20 dekar, og b) inntekta fra festetomtene etter tenkt lovlig regulering på innløsningstidspunktet til sammen utgjør mer enn et årlig minstebeløp og c) inntektene fra festetomtene etter tenkt lovlig regulering på innløsningstidspunktet til sammen utgjør 5 prosent eller mer i forhold til det gjennomsnittlige årlige driftsresultat ved drift av eiendommen som jord-, skog- eller hagebruk de tre siste regnskapsåra som faller før dagen etter at festeren seinest kan sette frem krav om innløsning. Det er videre blant annet slik at der næringsdriften er nedlagt, eller all jord og skog i drift er leid bort, vil landbruksunntaket bare gjelde dersom det må regnes med at eiendommen kan komme i drift igjen eller at bortleie vil opphøre seinest når det er gått fem år fra drifta ble nedlagt eller jorden og skogen ble leid bort. Forskriftsbestemmelsen har også ytterligere angivelser av hva som inngår i en landbrukseiendom, og hva som skal regnes som inntekt fra jord-, skog- eller hagebruk.

Grunneiers dokumentasjonsplikt står sentralt i reglene om landbruksunntaket. Reglene er slik at grunneier må dokumentere oppfyllelse av vilkårene for landbruksunntaket som grunnlag for å avskjære festerens krav om innløsning. Dette kan fremstå selvsagt ettersom forskriften tydelig etablerer en slik plikt, men det er grunneiere som ikke foretar noen dokumentasjon, heller ikke på oppfordring. Grunnene kan være ulike: F.eks. kan grunnen være at det er komplisert å foreta nødvendige beregninger, men i visse tilfeller kan grunnen være at grunneier ser at vilkårene muligens ikke er oppfylt. For fester vil det være slik at krav om innløsning gjelder med mindre bortfester faktisk dokumenterer det motsatte. Der bortfester nekter å fremlegge dokumentasjon, men heller ikke bidrar til innløsning, vil fester kunne gå til rettslige skritt for å tvinge gjennom innløsning. Legger bortfester deretter frem dokumentasjon på at vilkårene for landbruksunntaket gjelder, vil grunneier kunne ha pådratt seg et sakskostnadsansvar overfor fester.

Hva er så en landbrukseiendom? Det framkommer til dels av forskriftsbestemmelsen hva en landbrukseiendom er, men videre er det et ikke forskriftsnedfelt prinsipp at det må være tale om en landbrukseiendom i aktiv og rasjonell drift, som gir et noenlunde rimelig utkomme. Det er rettspraksis på at landbrukseiendommer som oppfyller forskriftens vilkår, likevel ikke er en landbrukseiendom etter en helhetsvurdering. Konsekvensen blir i så fall at bortfester ikke kan nekte innløsning selv om grunneieren kan dokumenterer oppfyllelse av vilkårene i forskriftens § 4. Det er derfor ikke gitt at landbruksunntaket gjelder bare fordi de formelle vilkårene er oppfylt.