Landbruksunntaket i tomtefestelovgivningen

Tomtefesteloven § 34 (3) oppstiller et meget praktisk unntak fra hovedregelen om rett til innløsning av festetomt på visse vilkår. Unntaket gjelder for tomt som hører til en landbrukseiendom og er festet bort til fritidshus.

Mauritz Aarskog

Advokat og partner i Østby Aarskog Advokatfirm AS

mauritz@ostbyaarskog.no

Rettsstillingen en har som fester avhenger av om hovedregelen om innløsningsrett eller en unntaksbestemmelse kommer til anvendelse.

Foto: Jumpstory

Landbruksunntaket innebærer at bortfester – ved krav om innløsning – kan tilby fortsatt feste, istedenfor innløsning. Dette gjelder imidlertid bare dersom bortfester dokumenterer at vilkårene for å nekte innløsning er til stede. Legger ikke bortfester fram dokumentasjon, kan fester gå til rettslige skritt for å tvinge gjennom en innløsning i tråd med hovedregelen i tomtefesteloven § 32 (1).

Detaljerte regler i tomtefesteforskriften

Hvilke festetomter som omfattes av unntaket, er regulert i forskrift om tomtefeste med mere § 4. Reglene er svært detaljerte og tekniske, og man må kjenne faktum godt for å kunne gi konkrete svar.

Forenklet sagt må følgende vilkår være oppfylte for at landbruksunntaket skal komme til anvendelse:

Nærmere om vilkårene

Festekontrakten må gjelde feste av tomt som er del av en landbrukseiendom. Det må drives aktiv og rasjonell næringsdrift, og eiendommen må gi et tilskudd å regne med for levekårene til eieren.
En festetomt regnes for å høre til en landbrukseiendom når den hører til som festegrunn, eller er utskilt fra denne. Festetomten må festes til fritidshus (hytte).
Det må dessuten dreie seg om en landbrukseiendom med et totalareal på over 100 dekar, eller med mer enn 20 dekar fulldyrka jord. Hva som skal regnes som én eiendom, detaljreguleres i forskriften.
Inntektene (til bortfesteren) fra festetomtene må til sammen utgjøre mer enn et årlig minstebeløp, som for tiden utgjør kr 20 695.
Det stilles også krav om at inntektene fra festetomtene til sammen utgjør 5 prosent, eller mer, av det gjennomsnittlige årlige driftsresultatet ved drift av eiendommen som jord-, skog- eller hagebruk.

Hva innebærer det at unntaket kommer til anvendelse?

Hvis samtlige vilkår i tomtefesteloven og forskriften er oppfylte, kommer landbruksunntaket til anvendelse. Fester har i så fall ikke noe rettskrav på innløsning. Rettstilstanden er et utslag av politiske valg. Hensynet til å styrke inntektsgrunnlaget i landbruket i distriktene begrunner unntaket.

Når fester ikke har noe rettskrav på innløsning, aktualiseres spørsmålet om grunneier vilkårlig kan bestemme hvem han vil selge til. Kan grunneier for eksempel legge avgjørende vekt på pris? Svaret er i utgangspunktet ja. Det følger av avtalefriheten at grunneier fritt bestemmer hvem han vil selge grunn til.

Hvilken rettsstilling man har som fester, avhenger altså i stor grad av hvorvidt hovedregelen om innløsningsrett eller en unntaksbestemmelse kommer til anvendelse.