Når kan grunneier avvise innløsning av festetomt?
Det såkalte landbruksunntaket i tomtefesteloven er et unntak fra festers generelle rett til innløsning.
Advokat og partner i Østby Aarskog Advokatfirma AS
mauritz@ostbyaarskog.no
Landbruksunntaket i tomtefesteloven gjør at grunneier kan nekte fester innløsning. Imidlertid er det noen vilkår som må være oppfylt for at landbruksunntaket skal kunne anvendes.
Foto: Thomas Griger/Scandinavian Stockphoto
Tomtefestelovens utgangspunkt er at den som fester tomt til fritidshus har rett til å innløse festetomta når det har gått 30 år av festetiden og deretter for hver gang det har gått 10 nye år, samt ved utløpet av festekontrakten. Unntak fra dette utgangspunktet gjelder imidlertid for de mange som fester tomt til fritidshus som er en del av en landbrukseiendom. Dette unntaket kalles gjerne for landbruksunntaket.
Vilkår for landbruksunntaket
Landbruksunntaket er inntatt i § 4 i forskrift om tomtefeste med mere og gjelder altså bare for feste av tomt til fritidshus der tomta tilhører en landbrukseiendom. De videre vilkårene som grunneier må oppfylle for å kunne påberope seg landbruksunntaket er omfattende beskrevet i denne forskriftsbestemmelsen. Kort oppsummert er de sentrale vilkårene at grunneier dokumenterer at a) totalarealet til landbrukseiendommen er over 100 dekar medregnet festetomtene, eller har fulldyrka jord på mer enn 20 dekar, og b) inntekta fra festetomtene etter tenkt lovlig regulering på innløsningstidspunktet til sammen utgjør mer enn et årlig minstebeløp, per 2018 ca. kr 19 244,-, og c) inntektene fra festetomtene etter tenkt lovlig regulering på innløsningstidspunktet til sammen utgjør fem prosent eller mer i forhold til det gjennomsnittlige årlige driftsresultat ved drift av eiendommen som jord-, skog- eller hagebruk de tre siste regnskapsåra som faller før dagen etter at festeren seinest kan sette fram krav om innløsning. Det er videre blant annet slik at der næringsdriften er nedlagt, eller all jord og skog i drift er leid bort, vil landbruksunntaket bare gjelde dersom det må regnes med at eiendommen kan komme i drift igjen eller at bortleie vil opphøre seinest når det er gått fem år fra drifta ble nedlagt eller jorden og skogen ble leid bort. Forskriftsbestemmelsen har også ytterligere angivelser av hva som inngår i en landbrukseiendom, og hva som skal regnes som inntekt fra jord-, skog- eller hagebruk.
Grunneier må dokumentere
Plikten til å dokumentere at vilkårene er oppfylt påhviler grunneier. Dersom grunneier aviser festers krav om innløsning uten å framlegge dokumentasjon og fester deretter reiser skjønn, så risikerer grunneier å måtte dekke sakskostnader som kunne ha blitt unngått ved tidligere framleggelse av dokumentasjonen. Dette kan fremstå selvsagt ettersom forskriften tydelig etablerer en slik plikt, men det er ikke uvanlig at grunneiere ikke foretar noen dokumentasjon, heller ikke på oppfordring, før det til slutt reises en rettslig skjønnsprosess. Grunnene kan være ulike: For eksempel kan grunnen være at det er komplisert for grunneieren å foreta nødvendige beregninger, men i visse tilfeller kan grunnen være at grunneier ser at vilkårene muligens ikke er oppfylt. Uansett hva som er årsaken til manglende eller sen framleggelse av dokumentasjon for oppfyllelse av landbruksunntaket så bør grunneieren være klar over at dette medfører risiko for senere å bli ilagt ansvar for sakskostnader.
Krav til aktiv drift
Hva er så en landbrukseiendom? Det framkommer til dels av forskriftsbestemmelsen hva en landbrukseiendom er, men videre er det et ikke forskriftsnedfelt prinsipp at det må være tale om en landbrukseiendom i aktiv og rasjonell drift, som gir et noenlunde rimelig utkomme. Det er rettspraksis på at landbrukseiendommer som oppfyller forskriftens vilkår, likevel ikke er en landbrukseiendom etter en helhetsvurdering. Konsekvensen blir i så fall at bortfester ikke kan nekte innløsning selv om man kan dokumenterer oppfyllelse av vilkårene i forskriftens § 4. Det er derfor ikke i alle tilfeller opplagt at landbruksunntaket gjelder bare fordi de formelle vilkårene er oppfylt.